싱가폴 정부의 새로운 Cooling Measure 그 후…

 

지난 4월26일 자정을 앞둔 시간 싱가폴 정부는 새로운 취득세를 발표하게 됩니다. 그중 가장 눈에 띄는 것은 외국인의 ABSD(Additional Buyer’s Stamp Duty)를 기존 30%에서 60%로 올리는 항목입니다. 

지난 몇 달 동안 취득세 34%가 조금 부담스럽지만, 현재 초등학생인 아들의 군 문제로 영주권을 취득할 계획은 없지만 아이의 학업을 고등학교까지 마칠 때까지 싱가폴에서 거주할 의향이 있던 김성호(가명) 씨에게는 청천벽력 같은 일이 아닐 수 없습니다. 지난 3년간 싱가폴에 살아본 결과 나름 직장생활도 만족스럽고 아내도 메이드가 있어서 가사 부담이 적고 또한 아이들도 학교생활에 만족하지만, 최근에 급격하게 오른 월세가 부담스러워서 올해 초부터 신규 분양 콘도와 바로 입주 가능한 콘도를 열심히 알아보고 오퍼 전에 은행 대출에 필요한 모든 서류를 제출하고 예산을 맞춰서 최종 결정을 하였고, 에이전트를 통해서 이번 주말에 한 번 더 집을 본 후 오퍼를 할 심산이었는데…

허탈한 마음에 일이 손에 잡히지 않고 계속 치솟는 월세를 내고 싱가폴 살이를 해야 하나 막막한 생각만 듭니다. 결국 아내와 상의를 한 결과 지금이라도 빨리 영주권 신청을 하고 ICA에 서류를 제출해서 영주권 취득이 되면 주택 구매를 하기로 결정합니다.

위 예시의 김성호 씨처럼 천정부지로 올라가는 월세와 최근 몇 년간 연간 10%에 육박하게 오르는 집값의 상승으로 몇 년 전 기회가 있을 때 ABSD를 감수하더라도 주택구매를 하지 않은 분들은 정부 시책이 매우 못마땅하게 느껴질 겁니다. 이제 희망은 월세가 조금이라도 안정되고 동시에 기다리던 영주권이 나와서 집 값이 더 오르기 전 주택구입에 성공하는 것이라고 생각됩니다.

재무부(MOF), 국가개발부(MND), 싱가포르통화청(MAS)은 공동성명에서 이번 Cooling Measure의 취지는 “지속 가능한 부동산 시장을 촉진하고 소유자 거주를 위한 주택을 우선시하기 위한 것”이라고 밝혔습니다.

 

 

2023년 부동산 전망

 

2023년 부동산 전망은 다음과 같습니다.

렌트시장의 경우 일 년 중 거래량이 가장 활발한 6월의 거래를 지켜봐야겠지만 가격 면에서 어느정도 피크에 다다랐다는 게 전문가들의 의견입니다. 따라서 하반기에는 현 렌트 금액을 유지하면서 안정세를 찾을 듯합니다. 매매의 경우 연초에 예상되는 두 자리 성장에는 조금 못 미칠 7~8%대의 가격상승률을 예상합니다. 4월 26일에 발표된 외국인 취득세 및 현지인들도 다세대에 대한 취득세 상승으로 투자자들의 부담이 가중되는 이유도 있다고 생각됩니다. 대신 이 자금들이 취득세에 있어 내외국인 차이가 없는 상업 부동산 쪽으로 몰리는 현상이 벌어지면서 오피스, 리테일 그리고 샵 하우스 부동산의 강세가 예상됩니다.

 

 

현 부동산 매각

 

자, 이번에는 많은 분이 질문하신 현 부동산 매매에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

주로 자녀들이 장성하여서 싱가폴을 떠나시는 분들이나 노후 자금을 위해서 매각을 결정하시는 분들에 해당되겠습니다. 우선 매각을 하기 위해서 믿을만한 부동산 에이전트 선정이 중요합니다.

전문가를 만나서 현 시세를 파악하고 매매가를 결정하게 되면 마케팅을 시작합니다.

 

 

1. 에이전트 선정

이때 한 명의 에이전트로 진행할지 다수의 에이전트를 선정할지 결정을 하여야는데 장단점을 알아보도록 하겠습니다. 우선 한 명의 에이전트를 Exclusive Agent로 선정할 때, 장점은 우선 매각 목표금액을 고수할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 내가 믿고 맡긴 한 명의 에이전트는 모든 구매 희망자에게 일관되게 매각 희망 금액을 공지할 수 있지만, 다수의 에이전트를 통해서 마케팅할 경우 싱가폴 부동산 시장 특성상 리스팅이 매매자나 매매자의 에이전트에게 공개가 됩니다. 

이럴 경우 소위 Open Listing으로 분류가 되어 Verbal Offer를 여러 명의 에이전트를 통해서 비교하며 진행되며 광고하는 다수의 에이전트사이에도 경쟁이 붙어 오퍼 금액이 목표가보다 낮아지는 불이익이 생기고 이는 고스란히 Seller에게 전가됩니다. 

두 번째는 Priority입니다. Exclusive Listing의 경우 대부분의 에이전트는 Marketing Budget을 집행해서 책임을 지고 보다 공격적으로 마케팅을 진행하게 됩니다. 반면 다수의 에이전트가 진행하는 리스트는 자연스럽게 Listing의 priority가 낮아지며 이런 Open Listing은 운영하는 에이전트의 입장에서는 광고 금액도 최소화할 수밖에 없습니다.

세 번째는 번거로움입니다.

우선 다수의 에이전트와의 미팅을 해야 하는 점, 그리고 제각각의 업데이트를 취합하는 점 또는 한 바이어 혹은 두 바이어를 통해서 동시에 오퍼가 들어오는 경우 불필요한 갈등을 만나게 됩니다.

그럼, 단점은 어떤 부분이 있을까요?

 

우선 믿고 한 에이전트에게 맡겼는데 마케팅을 소홀히 하여 시간낭비가 있을 수 있습니다. ‘차라리 다수의 많은 에이전트를 통해서 광고를 진행했다면’ 하는 후회가 생길 수 있겠죠. 따라서, 가장 좋은 방법은 믿을 만하고 Active한 에이전트를 통해서 진행을 하는 것이 최상이라고 할 수 있겠습니다. Exclusive Contract의 경우 계약한 에이전트가 신경을 안 쓴다면 즉시 계약 해지 후 다른 에이전트로 갈아탈 수도 있습니다.

2. 미팅을 통한 가격 및 조건 상의 및 광고 사진촬영

자, 그럼 에이전트 선정이 끝나면 에이전트의 방문 및 미팅 그리고 광고를 위한 사진 촬영이 필요합니다. 대략 1시간 내외의 시간이 필요합니다.

3. 광고 개시 및 뷰잉

이 부분은 에이전트에 전적으로 맡기면 되니 크게 신경 쓰실 부분이 없습니다. 다만 거주 중인 부동산을 매각할 경우 뷰잉 시간에 에이전트가 바이어와 집을 둘러보게 해주시면 됩니다.

4. 오퍼 및 결정

바이어 중 매입 희망자의 오퍼 금액을 받고 결정하는 과정으로서 에이전트의 조언 및 경험이 중요한 단계입니다.

5. 오퍼 승락후 Completion

Offer를 받게 되면 대략 10~12주 안에 Completion이 되어 변호사 사무실을 통해서 Bank Loan을 제한 금액을 받게 되며 계약 완료가 됩니다. 매각 시 들어가는 비용은 변호사비 ($3,000~4,000)이며 Property Agent Fee는 2%+GST입니다.

 

감사합니다.

 

 

 

 

강주열 상무 (JUN KANG, ERA REALTY NETWORK PTE LTD)

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